Ev sahipleri ve kiracıların dikkatine: ‘Uyum’ formülü yüzde 25’i aşacak
Son iki yıldır kiraları düşük bulan ev sahipleri, bedelin yeniden belirlenmesi için ‘kira tespiti’ davası açtı. Artık ‘kira uyarlaması’ taleplerinin de gündemde olduğu belirtildi. 5 yılını dolduran kiracılar hakkında tespit davası açılabileceğini belirten avukatlar, “Son dönemde intibak davalarına talep arttı. Çünkü burada 5 yıl kriteri yok. “Ev sahibi 1-2 yıllık kiracısı için rakamın yeniden belirlenmesini istiyor” dedi.
Hürriyet’ten Bigpara’yaKonuyu değerlendiren uzmanlar, ev sahibinin öngörülemeyen gerekçeler sunması gerektiğini söyledi.
‘BU VAKALAR KOLAY DEĞİL’
Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Hikmet Güngör, son aylarda ev sahiplerinin uyum taleplerinde büyük artış yaşandığını belirterek, “Ev sahibi her ne kadar artış yapsa da kira bedelinin düşük kaldığını görünce kira davası açtı. belirleme davası. Ama burada 5 yıl şartı var. Yani kiracının bu süreyi aşması gerekiyor. Ancak intibak davalarında süre sınırlaması yoktur. Borçlar Kanunu’nun 138. maddesine göre, sözleşmenin kurulduğu sırada taraflarca öngörülemeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkması halinde intibak davası açılabilmesi mümkündür. Ama en önemli konu şu; Beklenmedik bir gelişme yaşandığının ve kiranın düşük kaldığının kanıtlanması gerekiyor. Yapılan düzenleme gereği dava açılmadan önce arabulucuya gidilmesi kural haline gelmiştir. Anlaşma sağlanamadığı takdirde dava süreci başlar. Son aylarda öyle örnekler yaşandı ki, iki yıllık kiracının ödediği tutar ile yeni değeri arasında 3-4 kat fark var. Bu farklılık ev sahibini ya da iş sahibini uyum sağlamaya itiyor. Ancak bu davaların hiç de kolay olmadığını unutmamak gerekiyor” dedi.
‘OLAĞANÜSTÜ BİR DURUM ORTAYA ÇIKMIŞ OLMALI’
Avukat Elvan Kakıcı Şimşek, birkaç yıllık kiralamalarda dahi ödenen kira ile fiili kira bedeli arasındaki farkın ciddi oranda açıldığını belirterek, “Mesela kiracı 10 bin TL ödüyor ama görünen o ki fiili değerin üzerinde. 50 bin TL. Bu zaten mükemmel bir durum ve kira düzeltme davası açmak için yeterli bir sebep. Uyum için sözleşme kurulduktan sonra tarafların öngörmediği ve öngörmesi imkansız olan inanılmaz bir durumun ortaya çıkmış olması gerekir. “Son dönemde tüm dünyayı etkisi altına alan Kovid-19 salgınını ve ülkedeki yüksek enflasyonu bu ilişkilere örnek olarak gösterebiliriz” dedi.
‘KİRACININ DAVA AÇMA HAKKI DA VAR’
Ev sahibi kadar kiracının da dava açma hakkının olduğunu belirten Hikmet Güngör, “Örneğin son yıllarda pandeminin etkisiyle birçok işletme kapılarını kapatmak zorunda kaldı. Olağanüstü bir durum ortaya çıktı ve işletmeler ciddi gelir kayıplarına uğradı. Bu nedenle o dönemde mağdur olan kiracılar uyarlama talebinde bulundu. Önümüzdeki dönemde herhangi bir nedenle bir bölgede kiralarda önemli bir düşüş olması durumunda kiracı, fiyatı aşağı yönlü revize etmek için uyarlama davası açabilir. “Ancak günümüz piyasa koşullarında davayı açan ev sahipleridir” dedi.
‘BU, HUKUKA ÇIKMAKTIR’
Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Lideri Avukat Dr. Ali Yüksel, sadece gayrimenkulde değil tüm sözleşmelerde uyarlama davalarının bulunduğunu hatırlatarak, “Sözleşme öngörülemeyen nedenlerden dolayı çekilmez hale gelmişse ve bu durum taraflardan kaynaklanmıyorsa, uyarlama talep edilmektedir.”
Ancak Yüksel, tek nedenin kiranın düşüklüğü olamayacağını belirterek, şunları ekledi: “Yüzde 25’i zaten devlet dayatıyor. Bu nedenle kanunun getirdiği bir sınırlama nedeniyle kiranın düşük olması durumunda bu nedenle uyarlama talep edilemez. Bu, makalenin arkasından dolaşmak anlamına gelir. Dava açılabilir ama büyük ihtimalle kazanılamaz. Mahkeme burada marjinal bir ilişki istiyor. Örneğin evin önünde beklenmedik bir şekilde bir metro durağı belirdi ve maliyeti önemli ölçüde arttı. Bu durumda malik kira ayarlaması talep edebilir. Ya da bir evin çevresinde kentsel dönüşüm başlamış, gün boyu gürültü oluyor. Ağır inşaat günlük yaşamı etkiler. Bu durumda kiracı, evin kira bedelinin düşürülmesini talep edebilir. Ancak ‘enflasyonun altındaki kira artışından dolayı kiram düşük çıktı’ demek doğru değil. Çünkü yüzde 25’lik artış, son kirayı düşük tutmak için yapıldı. Yüzde 25’lik artışın süresi hiç dolmamış olsaydı, uyarlama talebi anlamlı olacaktı. “Aslında kısıtlamadan önce açılan davalarda haklı bir ilişki varsa uyarlama taleplerinin kabul edildiğini gördük.”
